逐漸裁員人心惶惶，士氣低落，得不償失。現在才來說裁員，是否 too late？剛巧相反， it's only the beginning！有記者請我評論裁員的價值，怎樣才算做得成功。我婉拒作答，理由是員工肉隨砧板上，只能任由魚肉，我完全看不到會有做不成功的可能。相反無論打的是甚麼旗號，都絕對稱不上是成功之舉。只不過是最快捷方便又有效地自欺欺人的 cut cost方法，有甚麼價值可言？其實精簡架構增強辦事效率本就應該，為甚麼市道好最難請人時不順勢做，反而大灑金錢去盲目招聘擴充？
有說那位以前流「藍綠血」的大班，選擇換「紅血」，是因為在舊東家「盡了一切努力，無法阻止裁員發生」，心碎而走，不明今次他怎會親自操刀。這個誤會對那大班可說過份美麗，想必他亦樂得被繼續誤會，可惜真相是「另有其人」，而且還是我認識的人。
話說回來，來年不只香港，全球經濟都陷入困境，裁員潮肯定陸續有來，大家要有心理準備。我曾輔導過不少被裁員工，千祈咪燒炭，生命才是最寶貴，才真正是無價！大把柴你燒！

黃偉康 論盡股壇 人行按兵不動


昨日港股來一個即市反彈，已說過9月並非世界末日之時，所以暫時不談恒指。回到巴西「帶領」減息的問題上，其實巴西央行突然作出減息的行動，如果從通脹之角度分析，巴西可能是兵行險着，可是從維持經濟增 長的角度分析，巴西卻似乎是懸崖勒馬。可是其他新興國家又會否跟隨？投資者最關心的是中國人行的取向。
對於人行擴大存款準備金範圍，絕對是一個舊聞，想不通為何周一會成為市場拋售內銀股的一個藉口，當然市場的情緒有時很難捉摸，最重要是人行行動背後的意義。而上周我的結論是如果未來6個月，人行在總值逾8000億元人民幣的央行票據到期後不再重發，那麼擴大準備金範圍是不會對銀行帶來額外的資金壓力。當然，這還要看人行是否真的會如我所料，以央行票據抵銷擴大準備金範圍帶來的影響，可是有一點可以肯定的是人行正在觀望歐美央行之行動，作制定下一步策略。
如果以近日人行的言論分析，看不到人民幣減息的可能及空間，同時準備金亦似乎沒有下調的機會，可是如果參考過去一年人行之行動，就會發現短期人行亦不會調高息率，又或者提高準備金率，因為暫時看不到央行票據息率有異動，同時人行只是強調注意物價，但如果即將公布的CPI如市場預期回落至6.2%，人行似乎沒有一個強而有力的藉口，在短期內作出加息的行動。而且，只要大家比較一下去年至今年5月份，以及近兩個月人行的加息及上調準備金的步伐，就會發現人行已由出口術、改變政策強化銀行的資本，逐步代替以加息及上調準備金，調控內地的貸款及資金過剩之問題。
當然，人行改變策略，不代表人民幣今次加息周期已告一段落，反而由於今次中央的調控，較過去多次調控更具決心，而且持續性較之前明顯，所以相信人行應不會跟隨巴西作出減息的行動，反而人行的着眼點應該在聯儲局及歐洲央行的行動上。曾經多次指出，中央於2009年推出4萬億元人民幣的救市措施，以及於2009年允許內地銀行當年的新增貸款額，達到接近10萬億元人民幣的水平，並非一個合適的政策，同時看到一系統經濟過熱帶來的後遺症後，相信中央及人行都會先留意聯儲局及歐洲央行，一旦推出新的量化寬鬆貨幣政策時，到底市場會增加多少流動資金，以及屆時有多少熱錢會流入中國市場之中。
尤其是歐美的量化寬鬆貨幣政策能否增加市場對當地經濟復甦的信心，至今仍然是一個未知之數，所以有關資金極有可能再度流入新興市場，而中國亦有可能面對龐大的熱錢流入引發一系列的經濟過熱問題，所以我絕對贊成人行現時按兵不動的政策。不過，如果一旦發現熱錢沒有再度湧入中國的迹象，那麼人行亦應該在適當的時間，將準備金率下調，切勿矯枉過正。

黃偉康 論盡股壇 既是伯南克又是保爾森


上周談到德拉吉的學習背景，提到他是新凱恩斯主義的支持者，所以預期他會在出任歐洲央行行長後，作出大刀闊斧的行動。單純德拉吉是新凱恩斯學派，這一點對美國已十分有利，因為伯南克亦是這個學派的支持者 ，所以我相信如果聯儲局真的要推行QE3，最佳的時間，應該是當德拉吉上場的時間，因為既然大家想法相近，最終應可以達至相互配合的結果。所以，當摩根史丹利於上周發表的報告中預期，歐洲央行會於明年調低利率，我不感到驚訝，因為之前已提到，美國早已對於歐洲央行在今年兩度上調利率，感到不快，而作為華爾街其中一個巨頭，發出一些報告，向歐洲央行施壓，這似乎是「合情合理」的做法。
摩根士丹利十分明白現任歐洲央行行長特里謝不會妥協，但同時間明白德拉吉是「自己人」。
那德拉吉到底為何是華爾街的「自己人」？他曾經任職的機構，除了1984年至1990年間的世界銀行外，更重要的是他曾於2002年至2005年間，出任高盛國際的副主席兼董事總經理，同時更是高盛集團的管理委員會成員，當看到這個背景後，大家想起誰？沒錯，就是前美國財長保爾森。一個集伯南克學派與保爾森背景於一身的人物，是否可以為歐洲的問題帶來曙光，仍然有待觀察，但可以肯定的是美國與歐洲可以在拯救金融危機一事上，加強配合。事實上，我一直很反對市場將QE2失敗的原因，歸納成「藥力下降」，因為大家似乎忽略了QE1及QE2推出時的背景，有着很多不同。當QE1推出時，中國亦同時推出4萬億人民幣的救市方案，而歐洲亦開始實行量化寬鬆政策，所以「藥力」自然有效。但當聯儲局於2010年11月開始推出QE2時，歐洲央行卻作出兩次加息行動，同時間中國人行亦多次上調息率及存款準備金率，美國聯儲局變成了「獨自行動」，QE2的效用不及QE1，亦屬正常。
這個問題聯儲局主席伯南克自然看在眼裏，因此就算推行QE3是事在必行，聯儲局似乎要拉攏歐洲央行配合才可。至於如何透過德拉吉配合，明日再談，但可以肯定的是全球股市，極可能在10月至11月間才見底。

大環境小投資：儲局推 QE3進退兩難
2011年08月14日
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不久前有多名聯儲局官員曾表示，因恐防通脹重燃，故加推量寬的門檻是相當高的。不過，從上周議息聲明所見，聯儲局表示低利率「至少」會維持到 2013年中，換句話說，預期未來兩年經濟都不會好轉過來，其間美國將不會有加息或退市的需要。同時，經濟增長預測被進一步下調，央行預期未來就業市場的復蘇步伐依然緩慢。
整體來說，這是一份對前景頗為悲觀的議息聲明，不見得單靠「長時間把利率維持在低水平」便可減低經濟下滑的風險，聯儲局發表了這份聲明之後，變相已把 9月底前「不加推」量寬的門檻大大提高了。


滯脹隨時殺到
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若市場未來一兩周內震盪不止甚或加劇，不排除伯南克會隨時公佈加推量寬。　路透社

美國 6月份貿赤擴大，次季 GDP增長將因而大幅向下修訂至 1%以下，有分析師甚至預期美國經濟或已出現了負增長。
另外，美國在明年 11月將舉行總統大選，近日的民意調查顯示，美債上限爭拗以及隨後美國主權評級被下調，已令奧巴馬的民望出現下跌。因此，伯南克現時正面對着兩大門檻：第一，時間上 8月 26日為央行年會，去年伯老正是在會議期間暗示推出 QE2，而今年在會議召開之前，剛好安排了公佈次季 GDP修訂數字，市場原先對伯老那天出來講話已有一定的預期，筆者認為他那天需說明加推量寬的壓力已變得越來越大了。若市場於未來的一兩周內震盪不止甚或加劇，則不排除伯老會隨時公佈加推量寬。
第二個門檻在於 QE3的額度上，若加推量寬的金額不足或為時不夠長，所帶出來的「興奮」作用將不能維持到大選期間，假如在大選前夕再加推量寬，或會被人覺得有干預選情之嫌。因此， QE3的額度及時間性都不能低於 QE2，筆者認為最低門檻為總值 1.2萬億美元及為期 12個月。
預期再推量寬，並不表示筆者認為這是有效帶來持久復蘇的方法，而是因為當前聯儲局並不存在其他的方法，預料 QE3只會再次帶來短暫的復蘇，惟對通脹及相關的資產價格將有持久的支持作用，因此當筆者提出美國（及歐洲）最終必然會走上量寬之路的時間，實際上是提出要做好應付滯脹的準備。

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交行 羅家聰：滯漲股市例跌
8月 8日 星期一 05:10 更新

【明報專訊】交通銀行(新聞 - 網站 - 圖片)首席經濟及策略師羅家聰表示，在1970年代，自布雷頓森林解體後，美國亦曾大印銀紙，結果怎樣？金價升足十年，而美元就跌足10年（美股橫行而已），當中美國經濟更曾見衰退，但仍無礙金價上升。如今歐美日均大印銀紙，故資金會流向黃金及商品。


港通脹恐達雙位數

羅家聰表示，通脹率上升的速度及維持的時間，或會較市場預計為快及長，預計本港明年通脹率，或會增加至雙位數字。至於，歐美有機會出現滯脹，「美國70年代時曾出現3次滯脹潮，物價按年上升，同時經濟向下，股市便由頭跌到尾，每段周期維持1年至2年。」羅家聰說。

黃偉康 論盡股壇 美債是避險 工具的笑話


周二交稿時美股尚未開市，想不到昨日早上看到標普500指數收市已到達1,250點的水平，32點的跌幅，以百分比計，其實較道指多0.35%，由於可見周二晚美股的而且確出現恐慌性的拋售。
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可是，美股是否就此陷入大跌浪？相信機會不大，因為美國金融市場浮現了一個利好因素，就是十年期國債孳息跌穿2.6厘，由此可見，無論現在美國是否正在走鋼線，又或者俄羅斯普京斥美國是全球經濟寄生蟲，甚至乎PIMCO格羅斯在今年多次建議投資者沽售美國國債，最終當金融市場發生重大事故，美國國債仍然會被視為最佳避險工具。當然，還有一個更主要的原因，令美國國債在風雨飄搖的時候，仍然可以屹立不倒，就是之前提到中國及日本這兩個美國最大債權國，在仍然沒有選擇的餘地下，要繼續持有美國國債，在供應不會因拋售而突然大幅增加，美國國債的價格又怎會出現急跌？
當然，羅馬不是一天建成，同時亦不會一天倒下，金融海嘯後不足三年，美國又再引發債務危機，這等同於向全球發出了一個警號，就是美國國債不可以長期成為避險工具，所以就算中國及日本在現階段不能夠沽售美國國債，相信兩國都會設法想出一套長遠的方案，以避免長期被美國牽着鼻子走。美國亦應該想到問題的嚴重性，切實執行減赤的方案。
事實上，如果美國真的可以成功削減開支，即代表了美國每年的發債額會隨之而下降，這將會增加企業的發債及擴充空間，有助職位上升。另外，美國國債的發債額度下降，亦有助華府減少利息開支，以現時十年期國債孳息不足2.6厘計算，華府每年的利息開支十分便宜，但要知道近月為了將十年國債孳息，由3.7厘水平拉下來，到現時的2.6厘水平，美國已花了很大力氣，故此最佳的方法還是透過減少發債的額度，去減少利息支出。
不過，最大的難題是美國深明削減開支是其利好因素，可是能否切實執行，又是另一個話題。今次增加發債上限可以弄到滿城風雨，歸根究底就是共和及民主兩黨都希望透過今次事件，加強明年總統大選的優勢，當然現在看來結果是兩敗俱傷，但這更代表明年大選的結果，將會影響今次協議最終是否可以切實執行的可能性，因為一朝天子一朝臣，如果明年參眾兩院繼續由民主及共和兩黨分庭抗禮，又或者兩會與總統並非來自同一個政黨，那麼華府的開支多少，美國是否可扭轉以債度日的習慣，我覺得各位讀者亦不應太樂觀。
或者，世界這麼亂，就是各政客失去長遠目光，只看個人利益，而這問題不單發生在美國，香港其實早就出現。有趣的是滙控(005)大班歐智華指出，港元沒有迫切性與美元脫鈎，但同時卻提出港元可以考慮與一籃子貨幣掛鈎，言論看似矛盾，但實際只是給當局思考空間，以及給各財金官員下台階。不過，令我感到失望的是金管局即時回應沒有脫鈎的必要，這又一次證明國務院港澳辦主任王光亞之言論，的確中正一眾高官死穴，明日再談。

樓價究竟是否止跌回升，那麼先看指標屋苑的成交量能否回順，四大屋苑包括太古城、美孚新邨、沙田第一城和嘉湖山莊為本港四大藍籌，樓市勝負卻看升跌訊號。
由於這四大屋苑包括了港島區、九龍區、新界東和新界西的代表屋苑，屋苑成交數量等同每月的流通量，甚具市場指標性，本月太古城不足 30宗成交，連上車樂園、不需 200萬元的嘉湖山莊成交亦不足 100宗。
當中佔上三成比例的美孚新邨，師奶兵團自實施額外印花稅後入少出多，活躍買賣的個別投資者亦在上月的跌浪引不起興趣入市，這類投資者為主的細價樓，缺乏投資者的支持，只能平穩發展，一旦壞消息湧至，又是第二輪跌浪的開始。
老樓曾在此專欄預期，乾升快見頂的迹象將令到樓市進入調整期，預言應驗後大市需要一個更大的調整才會真正考驗底部，掌握了入市時間的用家們，特別要留意 10月特首曾蔭權最後一份施政報告如何交代復建居屋的時間表。


置安心三地料建居屋
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四大屋苑之一的嘉湖山莊，本月成交不足 100宗。

鑑於復建居屋民間聲音太多，如今政府加強新供應之餘，亦爭取時間作一個更肯定的語調，未來有充足供應來穩定樓價，當中以照顧中下階層住屋問題為首要任務。
老樓預期除了置安心三幅用地將撥作居屋之用時，亦會主動預留多幅可建資助房屋用地以備不時之需，來滿足市場的訴求。
因此首要打壓樓價任務當然放在未來土地的數量，似乎最近推出的用地除了豪宅地外，配合金管局加強收緊豪宅類別的按揭，有意打擊嚴重超買的上價樓級別，欲停止豪宅樓價的升勢之餘，避免過份打擊中下價樓的意圖，行動將加大力度。
政府以海量的新增用地，期望在明年當通脹進入升溫前，令樓價急流勇退，一切以擊退炒家和投資者策略為主。

現在我來跟你們說一個故事吧！曾經有一位公眾人物，收到某位記者的來電，對他說：「你曾經做過的醜事，另一間雜誌社已有足夠的證據，並將會在下星期刊出。我們是自己人，現在想給你一個『拆彈』的機會，就 是將醜事立即自己引爆！我們會在編採的方面協助你，為你護航，將破壞力減至最低。」
當事人聽到後既驚又慌，在沒有查證下便立即把自己曾做過有問題的事情，都如實告訴該周刊，結果也被全部刊登了出來。但事情的真相是，該名記者其實聰明得很，他聽到關於那位公眾人物的謠傳，可是並沒有任何的真憑實據，為了要引蛇出洞，他便虛擬一個故事出來，誘騙那位公眾人物「自爆」。若當事人沒有問題，這件事情便會被大力地否認；假若當事人一旦心虛，就會把整件事說出來了。這便是無事獻殷勤，非奸即盜的一種手段。
今天，我會用實戰經驗及心理學的方式，向大家分享甚麼是謠言炸彈(Rumor Bomb)，以及拆彈的方法。早在1944年，已經有一位心理學家，名叫Robert Knapp，說過關於謠言的心理學。內裏解釋到，謠言中最主要是有三個特性：第一，語言是主要的傳播方式。第二，謠言的內容是會關乎於一個人、一件事，或一個狀態出現問題。第三，謠言會勾起出普通人，或社會上一些人在情緒方面的渴求或需要。謠言產生出來的結果，也是有三種。第一，因為人們會害怕壞結果發生的關係，謠言因而會製造恐慌，恐慌會產生不理性的行為。第二，謠言反映着公眾的期望和訴求。第三，削弱了群眾對於個人，或公司的關係與公信力。在社會上負面謠言(Negative Rumor) 的傳播速度，永遠會比正面謠言(Positive Rumor) 快，套用中國人的說話，就是「好事不出門，醜事傳千里」，同時，這也印證了許多人「八卦」，以及「憎人富貴嫌人貧」的心理狀態。
姑勿論負面謠言的起因是有組織性還是巧合，當事情早早被發現時，我們面對謠言，第一步就要是找到有力的第三者，讓他能夠站出來澄清。第二步，如果被謠傳的人是跟生意有關係的，就要在數據上列明客觀的事實，以免被人誇大和誤導；如果是牽涉男女關係，當事人就要站出來(特別是女方)當面澄清。第三步，跟進謠言的源頭。簡單一點說，在謠言炸彈的破壞力之下，誰人將會從中得益，這多數是源頭的起點。最後，採取主動出擊的策略，不要猶豫，更加不可以覺得，主動出擊會令人有「此地無銀」的感覺，因為虛構的謠言一經全面性散播，很容易會導致人們出現主觀性的信念。

自政府早前再出招後，樓市隨即出現調整，基於再收緊按揭成數等措施未算十分重手，故市場早前一般對後市仍持相對樂觀態度，普遍預期樓市不會下調一成，但現實情況是，最近易手的藍籌屋苑單位，跌價已到預期水位，雖然如此，跌價速度不僅未有減慢，反而更有加劇趨勢。


部份代理行面臨倒閉
按情況觀察，樓價由現時至十月施政報告公佈前，再下調半成至一成不足為奇。相對成交量而言，樓價下調幅度亦算溫和，原因是成交量按月計算，已下調四成以上，不少代理行已入不敷支，部份區域亦已有代理行零星倒閉。
很明顯，香港樓市已開始「散散哋」，早前二手屋苑交投早已大減，但一手因交投仍然不俗，故樓價仍然撐得住，但最近連一手樓成交也大減，導致推動樓市的唯一引擎亦開始失靈。
此時最想樓價大跌的是地產代理，故最近某些代理行已轉唱淡，並發放屋苑大幅減價的成交個案，因為只要打散業主的信心，令他們削價放盤，才有機會吸引買家入市，這樣才可賺到養命的佣金。
早前不少無殼蝸牛都想樓價下跌，令他們可以在低位撈貨，不過根據過往經驗是樓價越跌，越無人買，最近買轉租個案不斷增加，再次說明此一現象。

錯在青年人嗎﹖


任何國家每一代的年輕人都有一些特點：有理想、有抱負、對社會有承擔、對一些不公平和不合理的事情會奮不顧身站出來表達意見；當然在過程中當權者或長輩會認為他們是反叛、受人唆擺。
iv>但不要忘記即使在香港這安定及繁榮的社會，從六十年代初到今日不同年代的年輕人也經歷過社會運動這個階段。不要說某一小撮人煽動他們，也不要說他們是一事無成。你有何等表現就自然有何等的對手，若現在港府的施政是理順、也得民心、人民的生活是安定繁榮，為何在假期不去旅遊、不去海灘、不和家人聚餐而是走出來發起抗爭﹖
也不要以為這班年輕人是受人唆擺或洗腦，我看到姑勿論是早上遊行的一群年輕人，或是從電視機看見晚上在干諾道中坐在馬路的年輕人，八成以上也有讀過大學或是斯文人。社會及當權者要想想為何他們有這樣激進的行為，也要檢討禍源會否源於自己。若你說有人煽動他們抗爭，教他們做出一些激烈的行為，也要想想為何這些人有這種空間及這個機會。
香港人，特別是新一代的年輕人不是不懂得辨別是非，也不是沒判斷能力，可能他們衝動了一點，但他們有使命感。現在畢業的學生在社會上不靠人際、不靠父蔭而有能力找到有前途的工作實在不容易！能夠有可觀的收入，除在投資銀行工作或考取政務官，紀律部隊督察級以上的，否則也只是大概一萬或數千元收入。
在這個艱苦的教育制度下拼搏，去到最後收入也只是「一萬幾千」，大家是否知道這「一萬幾千」與十年前或廿年前「一萬幾千」的購買力有甚麼分別﹖購買力只會愈來愈小，更甚是看着自己的前景基本上連買間房子裏８ｘ８吋瓦磚面積的能力也沒有。也看見政府不斷縱容地產商賣縮水樓，不斷施政失誤令屏風樓或不合理樓宇出現。大家自然會聯想起官商勾結、貧富懸殊的禍源是政府。
當你對面前的前景感到絕望時，反問自己的良心會否出來抗爭，如果你對政府沒信心、對自己的事業發展也沒有，以至到未來安居樂業都是一個問題時，我相信每個有志者、有能力的年輕人都會走出來和你鬥爭到底。
你是怎樣的質素就會有怎樣的對手，如果你說這班年輕人是低的，那麼肯定這些官比年輕人還要低了。年輕人的就業不是你給甚麼津貼或借貸給他們創業就可解決問題，問題的禍因是政府在施政上沒長遠規劃。由董建華年代，每個計劃都是紙上談兵，至曾蔭權年代只着重金融及旅遊業發展，能富起來只是一小撮人，犧牲的卻是一大部分年輕人。
香港沒有真正的創意工業，也沒有中小企生產的工業，一切商業活動只在於金融及股票炒賣，不是每個人也喜歡去炒賣要付出風險的，大部分人也希望腳踏實地工作，這等等問題值得政府思量，特別是下屆新政府如不好好去面對年輕人及他們的事業發展，我十分肯定將會來臨的動亂，會比我們想像中的較從前更嚴重。

黃毅力 力筆從心 7.1大遊行


7月1日，是公眾假期，是全香港所有人的假日，當天，你是如何度過的呢？
早上，有慶回歸的紀念活動，下午就是7月1日的示威遊行。每年這一天，都是對特區政府全年表現所作出的 一個「民意調查」，對中央政府來說，則是眼見的實情和輿論，充分反映香港人對管治的滿意度。
過去兩星期，我收到不少讀者來信，都鼓勵我出去「行一行」，用「雙腳」，去了解他們的想法和聲音。
於是，今年遊行我有出席；2003年的七一我也去了；89年「六四」的活動，我也有參與……。令我感到欣慰的，是大部分香港人都奉公守法，而香港警察在處理人群秩序上也出盡全力，無論人數多寡，都一定會定時讓路給電車行駛，短暫擋開人群，使交通得到紓緩；儘管人潮「前呼後擁」、「水洩不通」，但我認為這是必須執行的秩序，也是非常正確的做法。
還有有趣的，就是我們能在沿途上看到了「香港精神」！你會發現路旁很多政黨、團體與組織擺起檔來，以售賣各式精品作籌募經費，令遊行變成了「嘉年華」般，多了趣味，這應該是「香港文化」了。香港人，就是看懂商機，政黨也不例外，賣毛巾、賣T-shirt、賣鎖匙扣、賣紙扇等等各適其適，其實，頗好玩的。
最好笑的還是這個，就是人群個個你一言、我一句，由不相識到可以談足半小時、甚至一句鐘的說話，其中我便聽到一段過癮非常的對答：「董建華、曾蔭權和唐英年，你覺得這三人有甚麼分別？優劣如何？」
而在場一位同行的師奶就答嘴道：「董建華蠢、曾蔭權奸、唐英年『烚』！」用「蠢、奸、烚」三個字去形容兩位特首及一位未來特首候選人，我亦忍不住偷偷笑了出來，隨即又有另一位老前輩回應：「阿姐，你的說話真是『簡而精』，服了你啊！」
聽罷，我們便齊齊望向這位身穿白恤衫、左邊口袋插着 「斑馬牌」原子筆的老前輩，他再說：「董建華是好人，可是總在好心做壞事。八萬五原意是好，偏偏施政卻操之過急，最後嚇窒了地產商和香港人，要被人發功弄至腳痛『鬆人』。
中藥港、物流港，數碼港……結果全都得個『講』字，講完便算。」一邊行着一邊聽着，天氣雖然酷熱，但也津津樂道。
然後，他又在品評曾特首了。「曾蔭權嘛，每當局長出事就見不到他，完事後便走出來作聲明、有血有淚地講『心底話』，與之前競選承諾一樣，只但求『做好呢份工』就算！他不停前往中國、歐美各地，享受退休前的所謂『公幹』，到處遊山玩水，事事只空有口號，做起事來卻永遠沒有心，甚麼事都與他無關似的！另邊廂再看看新加坡前總理李光耀，他懂得『take ownership』，即是整個新加坡由他『獨攬』，這樣工作就上心得多了，並不會只是存有一個打工仔心態，也只有香港人才會認為做好份工就夠！」
至於唐英年呢，這位老先生就先來幾句「XYZ」粗言問候一番，然後再娓娓道：「唐先生的工作能力有目共睹吧！正如你所講，他總是『烚下、烚下』，好像沒有做過甚麼般，但如果沒有明顯的工作表現，那麼連對錯都評不出來，這還好，可是上一趟他開腔大罵八十後，這個舉動真是大錯特錯！首先，罵人也需有條理，但他用詞不當，口窒窒兼內容似是而非，要當我們一區之首？唉 ……」
在整個「吹水」過程中，我都沒有發聲，只是一路聆聲大家的七嘴八舌，並一一記錄在案，來臨我會用五大範疇，去向大家匯報這次酷熱遊行的旅程中，我的所見所聞，特別關於香港地產商及我們的居住問題；第二，我們的年輕人有錯嗎？第三、政府問題出在哪裏？第四，香港人的核心價值；及第五，港人的自由等等，最後也會分享一點我對未來的看法與推論。
這篇文章我要強調，我們在香港出生、成長、工作，當然也希望在這兒百年歸老、入土為安，我相信每位香港人都想香港好，因為這裏是我們的家，但政府真的要做點工夫，否則在未來的一年半載，我十分擔心，民憤未得到正面回應、民生未得到合理地改善，社會的深層次矛盾可能隨時一觸即發，影響到我們數十年前上一代所辛苦建立的安定繁榮。

鄧小平在生之年，便曾提出以下的意見：
「冷靜觀察、穩住陣腳；韜光養晦、有所作為；誰也不怕，誰也不得罪，從容不迫地與所有國家發展友好關係；朋友要交，心中有數；不扛大旗不當頭，決不當頭；過頭的話不說，過頭的事不做，紥紥實實、聚精會神地搞建設。」
從這段說話，我看到了一些總結，就是「工作膽大心細、處事和睦共鄰、態度務實不浮誇」。
今天，我想嘗試將這套意念放在職場應用上：
1. 員工方面 － 讓員工明白「和睦共鄰」的道理，在團隊工作，隊員間的協調絶對影響整個團隊的運作，如果員工要強出頭，爭一日之長短，最後造成結怨，團隊士氣必受影響，也會導致惡性競爭，有損公司的生產力與發展。
2. 老闆方面 － 工作要有遠見，膽大而心細；追求創新，尋求發展。既知道底線，也有清晰的目標和方向，務實和聚精會神，專注好自己的團隊工作。廣結良緣，但要小心一些與自己和公司價值觀不同的朋友。專心發展企業內部與市場開拓，從不參與無關業務的活動，小心時間的運用。
以上都是一些職場上的小錦囊，如果能跟着實行，相信每一個團隊的發展都可細水長流，成功壯大。我對我的車隊和下屬同樣有一個重要的訓示，就是在賽車場這個英雄地上，凡事都要小心翼翼，不能強出頭，「先安內，後攘外」，管理好內部，對外，車隊就自然得以壯大了！

人行為何不加息？
6月 23日 星期四 08:12 更新

《華爾街日報》--從6月20日起，中國央行上調存款類金融機構，人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是年內央行第6次上調法定存款準備金率，自2010年1月18日以來，央行已經上調12次了。這次上調後，大型金融機構存款準備金率已高達21.5%，創歷史新高。







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自2010年下半年以來，為遏制不斷攀高的CPI，央行一方面在上調法定準備金上頻頻有動作（甚至被人們謔稱為「央行月事」），已經凍結商業銀行和金融機構資金15萬多億；另一方面，在CPI高企不下的情況下（五月份創5.5%的新高），央行在加息上卻甚為謹慎和行動遲緩。今年以來，才有兩次加息（2月9日和4月6日），且每次加息的幅度也只有0.25個百分點。到目前為止，一年期定期存款利率，也只有3.25%。

於是，人們不禁要問：為什麼央行在上調法準金上頻頻有動作、大刀闊斧，且看來似乎沒有封頂之虞，而在加息上卻是步履蹣跚、謹小慎微？央行背後的考慮和理由到底在哪裡？

即使沒學過任何經濟學，人們也會大致推知，央行提高商業銀行法準金，其作用在於控制貨幣供給；而央行升息，則主要在於遏制貨幣需求。一方面，貨幣供給被控制的特緊、特嚴；另一方面，央行卻在遏制貨幣需求上幾乎沒作為。這樣一來，中國的貨幣市場焉能會有均衡？中國宏觀經濟還不會「被扭曲」和「被畸形」？

就目前中國經濟格局來看，央行升息，可以抑制貸款需求，減少企業和個人的投資衝動，對消費品物價和房價上漲肯定會有一定的抑制作用。再說，在CPI高過銀行一年期存款利息225個基點的情況下，央行遲遲不上調人民幣存貸款的基準利率，使居民和企業的儲蓄一直為實際負利率。這無疑又是在替政府向全國老百姓徵收一種高達1.7萬億以上的「通貨膨脹稅」。

當為不為，有諸多理由須為卻不為，央行的難處和隱憂到底在什麼地方？

追問這個問題，學界和財經媒體界許多人的第一個發現是：如果央行升息，一些有著巨額公開和隱性負債的地方政府首先就受不了。到底全國地方政府的負債有多少？目前很難說得清楚的。央行和財政部的專家去年估計說大約有7到8萬億；按照銀監會最近的數據，到2010年末，各種地方政府融資平台的貸款餘額約為9.1萬億元；根據央行6月1日發布的《2010中國區域金融運行報告》，其中指出1萬多家地方政府融資平台的貸款，佔了當地人民幣各項貸款餘額的比例不超過30%，有人甚至估算地方政府負債總額會超過14萬億。不管這個數字是多少──這可能是個永遠也查不清、弄不準的數字──但是至少目前在10萬億上下已經是個很大的數字了。在此格局中，如果央行升息，一些負債纍纍的地方政府如果不破產，也只能從銀行借新款，還舊債和付利息，無疑日子將會很難過。

這裡要補充的是，上述談的還僅僅是地方政府的負債問題。大家可能還忘記了，在目前54萬多億的全國本外幣貸款餘額中，又有多大比重貸給了各級政府和國有部門？各級政府和國有部門（包括大學和各種國有企事業單位等）的銀行負債纍纍，如果加息，無疑會加重這些國有部門和機構的還款負擔。央行遲遲不升息，是否有這重考慮？

世上許多事情好像都可從兩面看，目前加息也是如此。如果反過來看央行加息的好處，加息不是正好遏制了各級和各地政府的投資衝動，從而有利於實現中央政府在十二五規劃中，所提出的轉變經濟增長方式的目標？不也會減少政府和國有部門的貸款，減少「貨幣內生」，從而減緩中國廣義貨幣的增速，有利於在長時段中治理通貨膨脹？再說，在CPI遠遠高於銀行儲蓄利率的情況下，央行遲遲不加息，繼續讓全國的存款人不斷向政府交一種「通脹稅」，為政府和國有部門的巨額負債埋單？這又是公正嗎？

其次，許多經濟學家和財經媒體界的人士，在追問央行為什麼只是頻頻提高法準金而不升息的原因時發現，央行這樣做，可能有其自身的利益計算。到今年4月末，央行總負債規模已經高達27.18萬億人民幣。其中，單外匯佔款（外匯資產）就已超過22.05萬億（來自央行資產負債表中的數據）。這麼大的外匯資產，央行主要是通過各種方式的負債從商業銀行買來的，包括央票、商業銀行準備金以及現金發行。另一方面，央行所持有外匯儲備的收益，則是由國際金融市場所決定，與國內的利率關係不是很大，而其負債的成本，則原則上等於國內存款的基準利率。由於目前國際金融市場上美元利率很低，如果現在央行再提高國內基準利率，它自己所掌握的外匯資產的成本將進一步增加，而收益則不變。根據這一點，就連老實敦厚的宏觀經濟學家、北京大學國家發展研究院宋國青教授也指出，如果央行升息，它自己的虧損將進而增加。假定央行的外匯資產佔款的大部分仍為商業銀行的法準金抵消，且假定法準金利息不變，僅按現有3萬億上下的央行債券來計算，每升息100個基點，央行自身也要多虧損200億—300億元，這要比央行自有資產總額還要高。從這一點來推理，央行只是頻頻提高法準金而不加息，顯然有著央行自身的考慮和難言之隱。

第三，近些日子，不少財經媒體界的專業人士推論到，中國央行頻頻提高法準金而很少加息，加息幅度很小，還有另一重考慮，那就是怕升息後國外熱錢進一步流入中國來「賺利差」。在目前央行仍不斷用人民幣對沖外匯佔款的制度中，會導致再度增加基礎貨幣供應量，這樣一來將更不利於控制通貨膨脹的勢頭。

仔細想來，這一推理是有很大問題的。當然，今年以來，國外的資金和各種熱錢還在源源不斷地流入中國，但我估計這與境外資本，對中國央行升息和人民幣升值的預期關係並不大，或者說可能這二者均不是主要原因。根據央行6月16日發布的最新數據，今年以來外國資金確實仍在持續流入中國，不斷增加國內基礎貨幣供給的壓力。今年5月末，我國金融機構外匯佔款餘額為24.4萬億元人民幣，5月又新增外匯佔款3764.14億元人民幣，環比上升了21%。有關機構還推算到，今年前5個月，我國金融機構外匯佔款已新增1.8萬億元。

今年四月份以來，中國股市熊氣彌漫，房地產及房價變動前景撲朔迷離，人民幣升值也只是小步慢行，加上國內人民幣存款實際上已經很長時間是負利率，在此格局中，為什麼還有境外資金不斷流入中國？難道這是因為外資有中國央行加息的預期而流進來賺息差？或博人民幣升值的匯差收益？顯然不是。我的判斷是，目前國外熱錢和其他資金持續流入中國，可能並不像國家外匯管理局最近發布的《國家外匯管理局年報2010》所判斷的那樣：「是利差、匯差和境外融資成本較低等因素，可能使得套利資金淨流入增加」。根據最近從民間和業界所得到的一些消息，筆者的判斷是，熱錢和境外資金流入中國，既不是來炒股市，也不是來炒房地產，更不是有人民幣升值，或因預期加息而想從息差和幣值上升中套利，而主要是進來炒短線資金的高額利潤。

今年以來，在央行一再提高法準金和收緊銀行貸款的情況下，在有76.34萬億廣義貨幣的中國，竟在許多地方出現了大面積的「錢荒」。據媒體報道，「錢荒」之下，各地民間借貸利率年息不斷攀高，據說有地方在25%—30%之間，有的地區甚至高達60%—70%，或者說5%—6%的月息。在目前國有銀行貸款年息只有6.06到6.60個百分點的情況下，顯然在民間和短線資金運作方面，存在巨大的息差和盈利空間。近幾個月，熱錢和其他境外資金持續不斷地流入中國，是否主要旨在短線資金運作方面進行息差套利？

如果是這樣，在目前中國央行的商業銀行的法準金已經達到21.5％的歷史高位，而CPI卻仍在5%以上的高位情況下，決策層合宜的貨幣政策應該是盡快加息而不是再提高法準金。應盡快改變儲蓄實際負利率的格局，盡快消解掉錢荒之下，民間短期資金套利的空間和可能。這樣，才有望真正阻止熱錢和境外其他資金持續不斷地流入中國境內。

概言之，從目前加息的好處方面來說，盡快且較大幅度的加息，改變目前儲蓄存款的實際負利率狀況，一方面可以抑制地方政府許多低效率的甚至浪費的投資衝動，以及貸款需求；另一方面也對房價和CPI的上漲有一些釜底抽薪的效果。只有借貸成本增加了，銀行存款利率不再為負，才能恢復貨幣市場的均衡，最終改變民間借貸利率遠遠高於商業銀行貸款利率的格局。只有消解掉民間借貸利率和商業銀行貸款利率之間的巨大息差，才能在目前的宏觀經濟格局中，從根本上化解國外熱錢流入國內的衝動，從而實際上減弱，而不是增強國外熱錢流入所導致的基礎貨幣供應壓力。這樣一舉數得，央行為何不為？

當然，盡快和大幅度的升息，可能會加重央行自己握有巨額外匯資產帶來的虧損。但是，由綜合權衡負利率所致，全國儲蓄實際每年被蒸發掉近兩萬億的「通脹稅」，理性的計算是，億萬儲蓄戶主更希望改變現在的儲蓄負利率狀況，而寧願允許央行增發一點基礎貨幣來彌補自己的升息之虧。再說，只要貨幣市場上真正的均衡達致了，未來中國經濟才能真正健康、持續地增長。不然，在目前這樣扭曲的貨幣政策下，中國的經濟社會問題會越積越多。扭曲的社會經濟機制會加重貨幣政策的扭曲，而扭曲的貨幣政策又會導致更多的社會經濟問題。

目前，央行背上因外匯資產帶來的負債已是自有資產的一千多倍，現在各方面還在不斷往央行背負的這座「大山」上加石頭。到一定時候，就是央行有孫行者那銅頭鐵臂的金剛不壞之軀，即使不被這座「大山」壓至趴下，最後也會被逼成一個行動遲緩、左右為難、低效率，且主要靠行政手段來調控貨幣市場供給和需求的「貨幣計劃經濟委員會」。現在，好像該問這樣的問題：央行有必要把二十幾萬億人民幣的外匯資產，全馱在自己背上麼？為什麼央行不考慮把美元等外匯資產，直接甩留給結匯商業銀行？

中國房價多年來狂漲不止，如今，這個泡沫開始洩氣了。


中國部分主要城市的住宅價格開始回落，一些不受歡迎的炒房行為受到抑制，但同時也讓人越發覺得，中國經濟增長的放緩速度可能快於預期，並可能會破壞全球增長前景。






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房地產市場是中國經濟過去20年非凡增長紀錄的基礎，房地產行業的狀況對中國建築、鋼鐵和水泥行業至關重要。精明的投資者和那些希望資金回報高於銀行存款利息的普通中國人，也十分青睞房地產投資。中國地方省市也依賴不斷上漲的地價來為基礎設施項目提供資金。

樓市價格下滑會衝擊中國的工業和投資，削弱消費者支出。瑞士(新聞 - 網站 - 圖片)銀行(UBS)的經濟學家安德森(Jonathan Anderson)說，中國是屬於「房地產主導式經濟」。據他估計，單是房地產建設這一項，在中國2010年國內生產總值(GDP)中的比例就高達13%，是上世紀90年代的兩倍。

世界銀行(World Bank)多位經濟學家，周三在北京舉行的新聞發佈會上提醒說，房地產泡沫是中國面臨的最大經濟風險之一。

雖然中國的預期增長仍遠高於其它主要經濟體，但這一增長若出現任何下降，都可能會對全球經濟造成影響。鑒於美國不冷不熱的復甦和歐洲持續的主權債務問題，全球經濟目前更加依賴於中國的需求。

如果中國房地產市場放緩的步伐快於人們的預期，會對很多向中國大舉出口的市場形成衝擊。很多拉美和非洲經濟體已轉移了經濟重心，開始向中國出口原材料，朝著滿足中國需求的方向挺進，而很多西方消費品製造商如今也指望中國消費者會變得更富裕。同樣，中國地方政府改善基礎設施的計劃，對於卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)等重型設備製造商來說有著重要意義。

中國房地產市場的熾熱需求曾幫助中國實現了如此宏偉的增長計劃，但如今樓市需求開始減退。中國房地產諮詢公司搜房(Soufun)的數據顯示：5月中國平均房價同比上漲5.1%，漲幅較快速上漲的2009年和2010年有所放緩。

據渣打銀行(新聞 - 網站 - 圖片)(Standard Chartered Bank)估計，到今年年底，大連、天津等中國二線城市可能會出現足夠銷售20個月的存量房，給房價帶來「巨大」壓力。渣打銀行預計，中國很多城市的房價會下跌10%到20%。

市場研究公司龍洲經訊(Dragonomics)的分析師Rosealea Yao研究了中國九大城市的房產數據後發現，今年4月這些城市的房價同比下跌了4.9%。這九個城市的房價去年大漲了21.5%，2009年漲了約10%，當時中國剛剛擺脫全球經濟危機開始復甦，房價在2009年底前出現劇烈上漲。

很多分析師認為，一直顯示房價呈小幅上漲勢頭的官方數據，淡化了房價的減緩速度，因為中國政府可通過對開發商施壓來影響統計數據。政府可根據自己希望什麼樣的數據，來讓開發商停止或增加向市場投放高價值的房產。

世界銀行駐北京首席經濟學家韓偉森(Ardo Hansson)周三說，中國應考慮進一步提高利率，控制物價，防止出現房地產和其它資產泡沫。他沒有對當前房地產增速放緩是否會影響中國經濟增長發表看法，但強調了房地產行業對中國經濟的重要性，特別是對鋼鐵和水泥業有著重要的意義。

中國房地產增速放緩，在一定程度上帶動了重要工業金屬價格走低。現貨銅價格自5月初以來已下跌了5%，至每噸人民幣6.9萬元(合10,647美元)左右，而2010年6月至今年3月，現貨銅累計上漲34%。

自今年2月以來，主要鋼鐵生產商一直在削減產品價格。

誠然，中國政府有關當局已經力圖緩解房價上漲，因為他們擔心通貨膨脹失控，可能會迫使他們對經濟進行更嚴厲的整頓。政府官員已經面臨著民眾買不起房子的普遍憤怒。待解答的問題是，政府是否能夠以一種不會損害經濟增長的方式逐漸降低房價。

中國建設銀行(新聞 - 網站 - 圖片)董事長郭樹清上周接受採訪時說，從許多方面來看，房價確實很瘋狂。他說，大城市的房價遠遠超出年輕夫婦的經濟能力，按平均收入計算，他們可能需要省吃儉用20年或30年才能買得起。

從房價與市民收入的對比來看，北京位居世界最昂貴的房地產市場之列。按搜房網數據推算，2006年前幾個月，北京一套新房的均價約為10萬美元，相當於普通居民32年的可支配收入。到2011年，均價已漲至25萬美元，翻了一倍多，但收入增幅卻相對較小，這意味著，一個普通居民現在需要儲蓄57年才能夠支付房價。

自2010年1月開始，中國政府推出了多種措施抑制投機，其中包括將第二套房首付款比例由40%提高至60%；禁止房地產行業以外的國有企業投資地產； 11次上調銀行存款準備金率至21%；第三個措施在本質上就是減少銀行的放貸量。

據上海房地產交易中心統計，上海4月份住房銷售較1月份的1.75萬套暴跌37%，至1.1萬套。由於生意蕭條，香港美聯集團(新聞 - 網站 - 圖片)有限公司（Midland Holdings Ltd.）旗下的美聯物業(新聞 - 網站 - 圖片)（Midland Realty）關閉了上海九個房地產辦事處中的八個。美聯深圳研究中心高級主任徐楓說，政府的限購政策對房屋買賣都有巨大影響，導致成交量逐漸減少。

據龍洲經訊統計，自今年年初開始，其追蹤的九個城市的銷售量下跌了一半左右。地產經紀人說，在北京這意味著房租上漲。鏈家地產團結湖分店經紀人張凱（音譯）說，銷售量從2月以來跌了一半，小型戶的月租6月升至約3000元人民幣（460美元），5月為2500元（385美元）。團結湖是一個中產階級聚集的繁華社區。他說，許多業主都不想賣，因為他們在等價格回漲。

北京其他地區的另一名經紀人說，政府要求購房者必須持有正式在京居住證，以及連續五年的納稅證明，這一規定抑制了房屋銷售。但他說：「不過，6萬到7萬元人民幣（9200至10800美元），就足以讓市政府官員忽略這些要求。」

房產市場放緩，正值有證據表明中國的經濟增長也在減緩之際。上周，對採購經理人的兩項調查顯示：中國製造業減緩。作為僅次於美國的世界第二大經濟體，中國經濟第一季度較上年同期增長9.7%。5月底，隨著政府繼續收緊貨幣政策以對抗通脹，加上美國的進口需求減弱，高盛（Goldman Sachs）將其對中國第二季度的經濟增幅預期，從之前的8.8%下調至8%。

同樣尚不明朗的是，中國經濟官員是否能夠逐步緩和增長，而不是造成經濟崩潰。中國希望低成本住房建設的激增，在一定程度上彌補高端房地產市場需求的減少。但批評人士說，地方政府已經越來越依賴於銷售豪華項目建設用地的收入，需要對地方政府施加更大壓力，要求其支持社會保障住房的開支。有些地方政府將現有房產重新劃分為低收入保障房，而不是建設的新住房。

為低收入保障住房提供資金，一直都是中央政府和地方政府分歧的一個根源。這導致保障房建設遠遠無法切實完成。北京CRU Group諮詢公司分析師Li Bin說，中國規劃的保障住房項目只有約60%投入了建設，很大程度上是因為錢這個大問題。

渣打集團（Standard Chartered）說，若建設量和房價跌得太多，中國政府可能會在今年晚些時候放寬對買房的限制。

哥倫比亞大學（Columbia University）駐北京經濟學家肖耿說，中國經濟就像一輛沒有剎車的汽車，加油就跑得快，關掉油門就停下來。

瑞銀經濟學家汪濤說，她認為降價會是暫時現象，因為幾乎沒有其他選擇的中國投資者會再次把錢投進房地產，地方政府也會推高賣給開發商的地皮價格。她預計房價會再漲三到五年。隨後價格會大幅下跌，重創投資者、銀行、建築公司和其他工業領域。

如果中國建築工人不再幹活，誰會受到重創？如果建築步伐放緩，導致身為世界第二大經濟體的中國出現更大範圍的經濟蕭條，該怎麼辦？

在討論上述問題之前，先做個簡單的檢查。雖然中國各個城市的住房銷量減少，部分指標顯示房價下跌，但目前尚不會出現災難性危機。無論房地產市場減緩與否，預計今年中國國內生產總值增幅仍會達到7%-9%。

瑞士(新聞 - 網站 - 圖片)銀行（UBS）經濟學家安德森（Jonathan Anderson）說，我們預計不會出現崩潰，我們看到的是三個月連續波動後，數字趨於穩定，我們不在需要趕緊逃命的陣營，但數字開始起伏不定，這是靜觀其變的時候。

但若最終結果確實糟糕，就像有些人認為的那樣，那麼中國以外誰會受傷？

第一波受影響的經濟體，可能會是向中國出口或間接依賴中國需求的大宗商品主要生產國。首當其衝的包括澳大利亞（煤、鐵礦石、天然氣）、南非和巴西(新聞 - 網站 - 圖片)（工業原料）以及智利（銅），還有提供橡膠的泰國和越南(新聞 - 網站 - 圖片)等東南亞國家，以及提供大量煤的印度(新聞 - 網站 - 圖片)尼西亞。

這些國家的貨幣將會貶值，比如澳元、巴西雷亞爾和智利比索，目前它們都處於歷史或多年來的最高水平。

安德森說，中國經濟硬著陸的另一影響可能會是鋼鐵、機械和其他基礎原料供應過剩。在過去十年短暫的經濟放緩期間，中國通過以極低價格出口這些原料，緩解了供應過剩的狀況，導致全球鋼鐵價格下跌，並與美國和歐洲之間出現政治僵局。這兩個地區的鋼鐵行業，過去曾因中國在全球市場傾銷鋼鐵而大為惱火。

臨近中國的韓國、台灣和日本可能也會受到衝擊，因為它們為建築和製造業提供重型機械。

處於價值鏈更高環節的會是為中國迅速發展的製造業生產高科技商品的國家，特別是德國：德國經濟高度依賴出口。

法國投資銀行Natixis駐香港的亞洲經濟學家斯利珀（Luca Silipo）說：「德國有中國需要的東西。十年前，中國可以自己生產，因為他們集中在沒有任何科技含量的低端消費品。但現在科技是必須的，因為他們正試圖向價值鏈的上游轉移。從這方面來說，德國因中國的發展而取得了更重要的地位。」

中國一直是德國快速增長的出口目的地之一：2010年德國對華出口增長了44%。不過我們要看到，中國仍然只是德國的第七大出口市場，排在法國、美國、荷蘭(新聞 - 網站 - 圖片)、英國、意大利(新聞 - 網站 - 圖片)和奧地利(新聞 - 網站 - 圖片)之後。

儘管美國是中國出口商品的消費大戶，但除了農業大宗商品和飛機等少數關鍵領域外，中國對美國商品的需求卻不是同一個數量級。即使如此，美國經濟也基本是由內需驅動，因此對華出口減少只會產生很小的影響。

瑞銀安德森說，如果中國經濟硬著陸，歐洲和美國可能會受到一定影響，但不會被拖進二次衰退的境地。

一般房地產報道及顧問報告，談論到價格是否過高或過低時，均會用上一些比例程式，如平均價格對比人均生產、家庭收入等，又或供樓佔家庭收入比率。這些比例程式對衡量市價和市況有一定參考作用，亦有一些盲點，使用時得留意，否則容易誤人誤己。
現談論以下程式之利弊：
（一）平均價格對比人均生產、家庭收入等，計算方法不複雜，例如平均樓價是 360萬元，平均家庭收入是 24萬元，那麼比例便是 360萬/24萬=15。然而，單獨一個時期內之比例沒有多大意義，如上述例子，只表示平均家庭要用上 15年收入才能買下房子，加上衣食行，即不只 15年，聽起來感覺辛苦，但並不知道是否時時都這樣。
若要猜測價格是否超越「平常」幅度，便要計算不同時期的比例。如發現一高一低分別為 18及 8，平均則是 12，那麼便知道 15並非最高風險，但仍屬較高之數，不能全掉以輕心。
這比例有些不足之處，其一是樓價通常只和私人住宅市場有關，但一般人均生產、家庭收入等則是反映全市的平均，即包括並非打算或已置業一族，兩組數據有不脗合情況。那麼只要計置業群之收入不就可解決問題嗎？可以，但這數據並不容易找到或估算出來。
再者，亦有不少評論喜愛將不同地方或國家的樓價，相對收入的比例作比較，如香港比美國等，這亦有不足之處，不單說將香港（城市）比美國（國家）有點勉強，兩地稅務差異亦令「直接」比較變得沒太大意思。為何？假設收入水平及經濟狀況相若，稅率較低的地方通常可見較高樓價，即技術上要將兩地稅率等差異調整，才能比較。
（二）供樓佔家庭收入比率，許多時這程式會用來估算「樓是否容易供」，亦即甚麼負擔比率等。計算不複雜，涉及某既定借貸水平，如樓價 70%，和借貸按揭利率，再假設某家庭收入數字，便能得出一個百分比來顯示家庭要用上多少收入供樓。這百分比沒有定律，只是一般會視約 35%為上限，要用上近半收入已有點危危乎，有些地方更只用稅後收入計。
程式也有不足之處。首先，按揭利率對整體計算甚關鍵，例如現今名義利率之低可令負擔比率看似輕鬆，樓價雖已逼近 97水平。即是說，倘若利率近 97年之高，現時之負擔比率便不再輕鬆，泡沫更為明顯。
再者，平均負擔比率可能真的輕鬆，但若有買家「跳級」博到盡置業，如買入超越其負擔能力的物業，亦可造成不輕鬆。