全球經濟180度轉角，這亦是快換屆的曾蔭權領導班子一直擔心的事實，為了趕及在換屆前為特區政府預留更多儲備，使出兩招撒手鐧，打擊炒家的額外印花稅和大量推地，庫房收入脹卜卜之同時，卻留下樓市泡沫給下一屆政府。

換屆後樓價勢波動

這兩招表面上對抑壓樓市未見到實質功力，之不過諗深一層，大量推高市場需求製造樓市危機，這兩招卻甚為毒辣。全賴配合美國低息作為催化劑，大搞以解決民生住屋政策，目的為免發展商打對台向政府施壓，更順理成章加快土地供應，滿足中下階層住屋需要，反對聲音越少目標越近，便順勢把樓價埋下炸彈，走回98年高峯期的舊路。
要知道本港經濟屬外向型經濟，縱使80年代息口高企在20厘以上，本港仍有生產力，以及本土經濟如首屈一指的出口業、排名 NO.1的玩具業和輕工業，仍可支撐實體經濟，若肯做一定搵到工。
所以那時縱使樓價高企也可以按經濟增長同步上升，肯供下去層樓夠退休。
過去一年政府縱大力推地，但供應量僅僅夠兩萬伙供應，地價高企不下，庫房收入為過去15年最多，連同徵收額外印花稅，需求沒有減少反而壓抑了二手轉流，樓價唔升就奇。
結果把泡沫谷至頂點，隨時因為經濟放緩下急速下滑，造成骨牌效應，成功配合阿爺狙擊熱錢流港的途徑，從而減輕內地的壓力。
何況在換屆前三個月，一幅接一幅的優質地皮緊湊推出，合共數千個單位，單是大圍站上蓋和前北角邨地王，已經有3600個單位，曾蔭權班子陰招得逞，連大發展商都一一中招，以高價投下貴重地皮，換屆後樓市起伏擴大。

雖然今年港股表現反覆偏軟，但地產股股價普遍落後大市，筆者記起1997年時情況，當時地產股先跌，較實際樓價回落早約半年。
股票是期貨投資，市場及投資者嘗試預測經濟、行業及個別公司的未來發展，筆者要強調的是，這僅是參與者的預期，實際走勢不一定需要跟着市場預期所行，有機會較好、較差或是相若。
現時地產股表現弱勢，姑勿論是否代表樓市將於下半年出現回落，惟樓市有機會受多方面困擾，有機會出現調整。

歐債陰霾揮之不去

首先，最大的隱憂是歐債問題，執筆之時仍未得知希臘能否籌組新政府，但希臘政局持續不明朗，市場醞釀希臘會退出歐元區。若希臘如市場所料退出歐元區，恐慌情緒有機會一觸即發，引發信心危機，歐債危機再次升級，銀根有機會再度收緊。香港為開放型經濟，在環球銀根緊張之時，本港樓市表現料亦不能倖免而有所回調。
此外，市場也開始預期，如果美國不再推行 QE3，美國經濟能否仍能保持現時亮麗。中國4月份經濟數據再度轉差，4月出口按年增長由3月的8.9%，大幅降至4.9%，進口增長更由的5.3%跌至0.3%，中國人民銀行隨即出手救市，降低存款準備金率0.5個百分點。除環球局勢外，本港也有不明朗因素，就是梁振英新政府快將上場。因局勢有機會波濤洶湧，市場已開始從地產股反映這些風險。